El vecino no paga los gastos de la Comunidad




La convivencia no es fácil, cada uno es de su padre y de su madre. Si a eso le sumamos vivir en régimen de propiedad horizontal (vamos, en un bloque de pisos), pues qué te vamos a contar; si, además, resulta que hay vecinos que no respetan las normas mínimas de convivencia (escritas o no), la cosa se convierte en un martirio pero es que, si, para más inri, hay vecinos que no atienden los pagos de la Comunidad de Propietarios, ya es “para morirse”, porque aunque no entre dinero, los recibos y facturas vienen y se tienen que pagar.


Cuando vivimos en un bloque de pisos, hay que hacer frente a los gastos de la comunidad de propietarios, pero….


¿Qué pasa si un propietario no paga los gastos de la Comunidad?




Vamos por pasos...


¿Qué gastos pueden convertir en moroso a un propietario?



Los gastos que tiene que pagar el propietario (o propietarios) de un piso o local y que, si no paga, lo pueden convertir en moroso son los gastos generales.


Y… ¿cuáles son estos gastos generales?


  • Son las cuotas ordinarias o previsibles. Los habituales del edificio, que ya están previstos, y que dan lugar, normalmente, a una cantidad fija mensual a lo largo del año (para el mantenimiento del edificio, sus servicios, cargas y responsabilidades, así como la dotación al fondo de reserva).

  • Y las cuotas extraordinarias o derramas. Cuando la comunidad tiene que hacer frente a un pago urgente e imprevisto y no hay fondos ordinarios suficientes para hacer frente al mismo.


¿Cuándo se entiende que un propietario “es moroso”?



La condición de moroso se adquiere cuando se reclama al propietario, por vía judicial o extrajudicial, que pague lo que debe (si el piso o local está alquilado y el contrato de alquiler contiene una cláusula válida de que los gastos ordinarios son por cuenta del arrendatario -del inquilino-, luego el propietario ya le reclamará lo que le tenga que reclamar).


El propietario se convierte en moroso cuando se le reclama que pague y no paga


Por otro lado, hay que tener en cuenta que, el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares, hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores.


¿Cómo se puede reclamar al propietario “moroso”?





Primero, convendría intentar cobrar por la vía amistosa y, si eso no resulta, pues ya nos tendríamos que ir por la vía judicial.


La Ley de Propiedad Horizontal dice que, si el propietario de la vivienda o local, no paga en el tiempo y forma determinados por la Junta, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.


Esto no quiere decir que sea obligatorio reclamar judicialmente por el procedimiento monitorio, sino que también se puede reclamar a través del procedimiento declarativo que corresponda según la cuantía (ordinario, cuando la cantidad reclamada exceda de 6.000 €; o verbal, cuando la cantidad reclamada no exceda de 6.000 €).


Sin embargo, el procedimiento monitorio, si sale bien, es más rápido y menos costoso.


Reclamación en procedimiento monitorio





Al proceso monitorio se puede acudir cuando lo que debe el propietario sea deuda dineraria (de cualquier importe), líquida, determinada, vencida y exigible, siempre que, además:


  • se certifique el acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios (esta certificación se deberá emitir por el secretario con el visto bueno del presidente);


  • se haya notificado (o intentado notificar) al propietario deudor el acuerdo de liquidación (la notificación se debe hacer por algún medio que permita acreditar, tener constancia, tanto de la recepción de la comunicación como del contenido de la misma; por ejemplo, mediante burofax).


Liquidación de la deuda



La liquidación de la deuda tiene que ser detallada, indicando claramente su origen, pudiendo incluirse las comisiones o gastos del banco derivados de la devolución de los recibos, siempre y cuando queden debidamente reflejados en la liquidación.


En el proceso monitorio, también se podrán reclamar los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de estos gastos.


Los gastos de asesoramiento previo no se pueden incluir, pero, si en el juicio la comunidad ha contado con los servicios de abogado y procurador, los gastos originados por estos servicios se podrán reclamar como costas del proceso.


Si no se puede practicar la notificación...



La notificación se tiene que practicar en el lugar indicado por éste a efectos de notificaciones relativas a la comunidad, y, si no ha indicado ninguno, en el piso o local que le pertenezca en la comunidad.


Si no se pudiese practicar la notificación al propietario en la forma indicada, se entenderá realizada la notificación mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.


Inicio del procedimiento monitorio



El procedimiento monitorio comienza con la petición del acreedor, que tiene que incluir:

  • la identidad del deudor;

  • el domicilio o domicilios del acreedor y del deudor o el lugar en que residieran o pudieran ser hallados;

  • el origen y cuantía de la deuda;

  • la certificación de la Junta aprobando la liquidación de la deuda;

  • la acreditación de que se ha notificado (o intentado notificar) al propietario deudor el acuerdo de liquidación.


La petición inicial se puede dirigir contra todas o contra cualquiera de las personas siguientes :

  • el propietario deudor;

  • el propietario anterior de la vivienda o local, cuando deba responder solidariamente del pago de la deuda, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario (de reclamarle lo que ha pagado por las deudas del actual propietario);

  • el titular registral, que también tiene derecho de repetición contra el actual propietario.


Para la presentación de la petición inicial del procedimiento monitorio no es necesario abogado ni procurador.


Admitida la petición inicial…



Admitida la petición, el secretario judicial requerirá al deudor para que, en el plazo de 20 días:

pague a la comunidad, acreditándolo ante el tribunal; o

comparezca ante tribunal y alegue de forma fundada y motivada, en escrito de oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.


Posibles actuaciones del deudor





Como resulta de lo que acabamos de comentar, el deudor puede hacer tres cosas:


No pagar ni presentar escrito de oposición


Si el deudor no atiende el requerimiento de pago ni comparece, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el proceso monitorio y dará traslado al acreedor para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud.


Pagar


Si el deudor paga, el Secretario judicial acordará el archivo de las actuaciones.


Presentar escrito de oposición


Si el deudor presenta el escrito de oposición, el asunto se resolverá definitivamente en juicio que corresponda (ordinario, cuando la cantidad reclamada exceda de 6.000 €; o verbal, cuando la cantidad reclamada no exceda de 6.000 €).


Además, hay que tener en cuenta que, si la cuantía reclamada excede de 2.000 €, el escrito de oposición debe ir firmado por abogado y procurador.



Publicado el 30/07/2017


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